房地产纾困基金很好 但要用在刀刃上

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原标题：每经热评|房地产纾困基金很好 但要用在刀刃上

每经评论员 王佳飞

8月初，产纾郑州设立了房地产纾困基金，困基规模暂定100亿元。金好近期也有市场消息说，但用刀刃一个千亿级别的房地房地产纾困基金正在酝酿。可以说，产纾用纾困基金的困基方式解决近期问题已经成为了一种思路。

郑州地产纾困基金的金好推进速度很快。就在8月5日，但用刀刃该基金已经和建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作，建业地产表示：“后期拟通过建设和运营，在北龙湖金融岛片区打造高端金融产业集聚区”。

烂尾楼的形成原因较为多样，有的是资金被开发商挪用，有的是项目存在违规，也有的与建设方存在争议，所以盘活烂尾楼也将是一个复杂的过程，各方都有自己的小算盘。

此前，收并购是烂尾楼的主要解决方式之一，但是众所周知，收购人容易坐地砍价，卖出人认为只要再撑一撑就好，双方总有一方觉得自己在吃亏，所以很容易谈不拢。有资方就吐槽过：“那些出险房企不愿意折价卖项目，宁愿选择躺平，所以我们也没有收购到几个项目。”

但地产纾困基金的操作就不一样了。根据运作方案，该基金是“政府引导、多层级参与，市场化运作”，社会资本将包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构等各方，也会以项目净资产为基础确定盘活方式及价格，原开发商的利益也将得到保护。

但基金自然是逐利的。根据操作方案要求，单个项目的房地产纾困基金方案应包括且不限于“拟盘活项目情况、项目未来收益测算、盘活方式、盘活资金用途以及基金组织形式、规模及期限、股权比例、各出资人出具的出资意向函、基金管理人、基金决策机制、基金管理费（如有）、基金退出方式等基金基本要素”。

可以看到，单个项目纾困基金在设立之初便考虑到了未来收益、基金收益及退出等问题，资金注入后，大家能赚钱了，问题楼盘也能顺利交付，皆大欢喜。

其中有一个问题需要注意。正因为基金的逐利性，市场化操作必然将使得房地产纾困基金更乐意选择容易盘活、容易获得收益的项目，而不是矛盾更加尖锐、交房难度更大的项目。

以建业集团宣布的首个合作项目为例，纾困对象是北龙湖金融岛写字楼项目，可以看出，郑州房地产纾困基金不仅适用于住宅，也适用于写字楼。但可以推测的是，写字楼项目的债权人较少，债权相对清晰，相对住宅项目的操作会简单一些，也容易盈利。而住宅项目债权人多，解困的难度就大得多。

然而，当下最为迫切需要解决的，恰恰应该是濒于烂尾的商品住宅。最该解困的正是那些掏空“六个钱包”的刚需客、等待新房的租客、资产缩水但不得不继续还贷的打工人，而不是风险承受能力更高的写字楼的投资人。

最后，需要说的是，房地产纾困基金的“钱”需要监管到位，要避免出现“二度受伤”。

我国其实有着严格的房地产预售资金监管制度，但很多房地产企业就是能从监管之下闪转腾挪，不久前郑州某银行和相关部门“互怼”，彼项目监管资金到底是怎么没的至今也没有说法。

很多房企都在说企业缺乏流动性，如今终于把钱盼来了，还是需要按照规矩花，花在刀刃上，切实解决烂尾楼问题，恢复市场信心。

毕竟，预期和信心是解决问题的关键。

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